乐有家为你解读深圳三价合一政策

传闻已久的“三价合一”靴子今晚终于落地，一时间人心惶惶，众说纷纭，不少购房者都向乐有家发来询问，三价合一了，房子还能买吗？

淡定淡定，大家要清楚的是，三价合一的目的并不是打击刚需，而是为了维持房地产市场的健康有序发展。

乐有家为你分析：三价合一到底会给买房带来哪些影响？三价合一后又该买哪些类型的房子较划算呢？

一、三价合一到底是什么？

目前买房一般有4个价格：房屋真实成交价，银行房屋贷款评估价，网签备案合同价，房管局计税评估价。

因为房屋成交价是由买房双方协商敲定，不在“三价”之中。因此，“三价”指的是银行房屋贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价。

深圳出台的“三价合一”政策，指的是银行将以网签备案合同价款和银行房屋评估价的最低值作为计算基数，确定贷款额度。

不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。

二、深圳三价合一什么时候执行

上述政策自印发之日（2018年3月28日）起执行。印发日（含）之前贷款受理行已查询人民银行征信记录或购房人已支付定金、部分房款等相关费用，并能提供符合监管要求的证明材料的除外。对于符合上述条件的贷款申请，各商业银行应通过房地产信息系统报备。

三、三价合一后，买房会发生什么变化？

1、税费增加

前期的二手房税费计算基准，一般是参考房管局计税评估价而定。目前深圳房管局评估价，多为房屋实际成交价的7成左右，因此缴纳的税费较低。但三价合一后，若购房者想提高贷款评估价，势必要提高网签备案合同价，也就意味着税费的提高。这对于楼龄较早的房源、非普通住宅影响较多一些。

需要提醒的是，政府每年都会参考市场行情进行1-2次的房管局计税评估价调整，实际成交价与房管局评估价之间的差距一直在缩小，这是大势所趋，并非三价合一政策才带来的影响。此外，深圳普通住宅标准也不定时在上调，因此，“被豪宅”住宅的税费，一定程度上会有所减少。

2、首付增加

三价合一前，部分首付不充足的客户，会通过提高银行贷款额度，从而降低实际首付金额。三价合一后，这种做法将得到有效抑制。

假设一套房屋实际成交价为400万，为减少税费支出网签备案合同价定为300万。

三价合一前：银行贷款评估价可达400万或更高，贷款额度为400*0.7=280万。买方需支付首付为400-280=120万，或者更少。

三价合一后：银行贷款评估价只能取较低值的网签备案合同价，贷款额度为300*0.7=210万，买方需要支付的首付为400-210=190万。

相较之下，首付增加了70万。

因此，三价合一后，部分购房者将面临2种选择：

①为了维持首付及贷款评估价不变，选择付出更高的税费。

②税费不变，但贷款评估价降低，实际首付增加。

三价合一后，买什么房子最划算？

1、次新房

次新房的房管局计税评估价与实际成交价差额不大，所以新政前后变化也不大。但次新房大多不满2年，增值税也是一笔支出，购房者应综合考量。

2、满5唯一的普通住宅二手房

因满5唯一可免征增值税与个税，很大程度上减少了购房者的支出。

3、寻找平衡点

对购房者而言，三价合一后最合适的是找到平衡点，通过适当提高网签备案合同价，增加税费，降低贷款评估价。

乐有家提醒

三价合一出台主要目的是为打击阴阳合同，打击利用高杠杆的投资投机购房。三价合一的实施，对明确价格指标，增强信息披露，优化交易制度是起到了积极作用。故购房者也无需过度恐慌，根据自己的需求，合理规划买房预算，选择合适、合心意的房源。

对于刚需而言，看房的脚步还是要迈出去，才能先人一步，在市场里找到自己满意的房子。