二手房买家垫资还贷款 如何规避风险

在二手房交易市场中，买家垫资还贷很常见大家都知道，有按揭的贷款房是不能直接过户的，需要先还清贷款把房子从银行赎出来，才能过户，二手房过户后才能办理抵押。所以买家垫资还贷的做法在二手房交易中很常见，特别是购买那些较新的二手房时更常见，如果是买家垫资，那二手房解押过户的风险就非常多而明显了。

　　买家垫资有几点需注意：

　　由于卖家的房产还在抵押当中，需要还清尾款才能解押，但是卖家手上资金不足，不能还清贷款，那么在出售此套房产时，一般会采取让买家支付首付，给卖家进行还贷解押的方式;此种方式也是目前行业普遍做法。进行解押后，买家才能进行贷款申请，贷款审批通过后就可以进行过户手续。

　　其实这期间最主要的风险往往在买家帮卖家还清贷款后出现：一是业主对价格反悔，二是业主恶意诈骗，若出现这两种不履约的行为，双方协商解决不成也只能按照购房合同的约定来处理。

　　这就需要在购房合同中进行详细的约定，约定好具体的违约责任才行。

　　这期间还有几个关键点需要注意，如支付首付款后进行还贷、办理贷款、办理网签，最后过户等时间点都需要额外注意。可能会遇到之后业主不配合办理剩余手续、买方要申请银行贷款购房，银行不同意贷等问题。我们一一进行解答。

　　垫资进行还贷时：需要注意最好买家陪同卖家进行还贷行为，买家垫资款不会被业主转走;必须提前让业主签好首期款收据(即垫资款)，一旦发生卖家秘密转走买家垫资款的不法行为，有关收据可作为法律诉讼的依据，证明业主已收款项。

　　办理贷款时：既然房产已经解押，那么买方可以进行贷款了;如果因为卖方的原因导致贷款不成，可以追究卖方的责任，需要在合同中约定好责任，同时督促中介方进行处理;如果因为买家个人信用等问题导致贷款不成，那么买家的首付款等就比较难处理了，其实进行交易之前就需要提前了解自己的个人信用，避免因为自身原因导致贷不了款。

　　办理网签时：一定要立即网签，二手房网签的好处在于锁定交易房源，业主不可能出现一房多卖的情形，买家垫资解押后业主不配合办理过户也不能再出售。

　　最后过户时：需要卖家交出房产证和身份证明等原件和买家一起到房管局进行过户手续，有些地方实行的是两证分发的方式，遇到这种情况，在办理房产证过户后，特别需要注意土地证也需要卖家配合办理。 

　　其实还有一种方式对于此种交易方式也是十分有利的，由买家付款还清贷款，有关款项有可能存入业主的供楼扣款账户，中介方可以让业主办理房产买卖的全权委托公证，委托中介代为办理此项事宜。业主需提供其房屋的两证、供楼存折、贷款抵押合同、身份证等原件。此时业主就需要注意要看清开具给按揭中介的全权委托书是否清晰注明委托有关中介处理的具体事宜，且不能包括“代收楼款”一项。