购房指南：大湾区9城城镇率、人口密度与房价关系分析

2022年5月粤港澳大湾区九城住宅成交量价出炉。

据乐有家研究中心监控数据显示，5月粤港澳大湾区九城累计成交一手住宅31562套，环比上涨25%，同比下跌43%；五城累计成交二手住宅13285套，环比上涨34%，同比下跌50%。

注：广州数据存在滞后，5月二手数据暂未公示

从整体市场来看，与4月相比，5月大湾区楼市成交整体呈现筑底回暖的迹象。据乐有家研究中心数据监测显示，近一年来大湾区楼市成交量受调控政策影响，涨跌幅度较大。

但从成交价方面来看，大湾区各新房价格近一年来变化却不大，均表现相对平稳，只有各城房价高低。

从5月湾区量价地图可以看出，深圳房价稳居湾区第一梯队，新房住宅价格破6万，广州东莞珠海居于第二梯队，新房住宅价格处于2-4万价格区间，佛山中山惠州房价则处于第三梯队，江门肇庆则处于第梯队。

同样是大湾区城市，房价差异为何如此大？

乐有家研究中心统计了各城城镇率和人口密度发现，房价高跟人口多，或许没有必然的关系，但跟人口密度、城镇率有着很大的关系。

总体来看，人口密度、城镇率与房价基本成正比关系。

从下图可以看出，位于房价第一梯队的深圳人口密度属于湾区最高，每平方千米人口高达6728人一骑绝尘，相应的房价也是最高的。

深圳的经济水平全国数一数二，经济增长比较快，人口吸引力更大，那么人口密度自然就会增加，但是深圳的地少，房子少，造成供需不平衡，物以稀为贵，房价自然就高。

东莞人口密度仅次于第一梯队的深圳，城镇率排在湾区第三，一手住宅价格也是排在第三。其中不同的是，一手住宅价格虽然仅次于深圳，但远远比不上深圳，因为广州的人口密度和城镇率都与深圳有着巨大的差距，地域面积大，房价和城镇率、人口密度都相对稀释。

这里，佛山值得关注，人口密度和城镇率都不低，但是房价却不是那么高，整个城市经济发展水平较高，居住幸福感会更强。中山的情况也是差不多，生活压力相对没有那么高。

而江门、肇庆城镇率和人口密度较低，房价也相对较低。但惠州有些不一样，虽然人口密度和城镇率几乎垫底，但房价却不是最低的，这与惠州的区位优势有关，惠州临近房价最高的深圳，承接了外溢的深圳客需求，故而拉高了房价，一部分深圳人开启了双城生活。

综合分析，人口密度越大，城镇率越高，房价也越高。这也是人口红利时代的产物之一。