中韩（惠州）产业园起步区在如火如荼建设中，目前已引进75宗项目。
不久前，潼湖镇榄村村民小组只用了3个月就完成了整村搬迁。时光回到2020年初，当时启动的潼湖镇朱山村民小组整村搬迁项目，直到2020年年底才完成整村搬迁。
巨大的转变背后，有基层党员干部耐心细致宣传的辛勤汗水；有群众利益得到切实保障从而给予的认可和支持配合；更有产业快速发展、生活环境极大改善带来的信心……
统计数据显示，自从《仲恺高新区关于促进节约集约利用土地的实施意见（试行）》出台后，2019年以来，仲恺高新区发布征地预公告125个，完成征地面积超34500亩，完成前期整备面积约14400亩，采取安排留用地239亩、留用地货币补偿746亩。
可以说，仲恺高新区为促进土地节约集约利用，推出的征地留用地集中安置、拆迁安置集中上楼系列改革已取得初步成效。
瓶颈
征地拆迁“推进难”制约产业项目快速发展
近年来，仲恺高新区积极抢抓“双区驱动”历史机遇，坚持产业强区、项目为王，聚焦电子信息产业集群，重点打造新型显示、新能源、汽车电子、激光产业链，引进了一大批优质项目：2019年，仲恺高新区全年落地项目50宗，在建工业项目69宗；2020年，全年新落地项目51宗，计划总投资额350亿元，达产后预计产值602亿元；今年1~6月，新过会（签约）项目69宗，计划总投资1040亿元，预计总产值2325亿元……据统计，截至目前，仲恺高新区共吸引了全球10多个国家和地区的5000多家企业落户，成为一大批优质企业的聚集区与发展福地。
随着项目纷纷落户、产业快速发展，用地紧张的瓶颈也日益凸显。
“经过调研，发现制约产业发展的最大瓶颈，就是征地拆迁推进难，而留用地落实难及房屋拆迁安置是影响征地拆迁的主要因素。”仲恺高新区国土资源分局副局长吕游谈起出台《仲恺高新区关于促进节约集约利用土地的实施意见（试行）》的初衷时说道。
吕游给了一个数据：截至2021年，仲恺高新区历年来共有3500亩村集体留用地未兑现。“群众一句话，说‘之前的留用地处理好了再说’，我们的工作就相当被动。”吕游说。
村集体留用地未兑现，致使村民不愿意搬迁。有的村集体留用地兑现了，却又面临留用地零星分布无法高效利用、无序开发、效益低下等问题。
突破
改变集体留用地兑现的单一方式
如何破解用地难题，实现经济发展和村民利益双赢？
仲恺高新区到先进地区进行了细致调研，并结合实际于2019年7月出台了《仲恺高新区关于促进节约集约利用土地的实施意见（试行）》（以下简称“《意见》”），改变过去集体留用地仅以实地留用兑现的单一方式，拓宽为安排留用地、折算货币补偿及置换物业3种方式。在此基础上，重点推进征地留用地集中安置，拆迁安置集中上楼系列改革。
留用地集中开发
“《意见》最大的亮点就是推进留用地集中安置。”吕游介绍说，仲恺高新区管委会一改过往零星安置留用地、低水平开发利用的做法，按照“统一规划，集中安置”的原则，及有利于集体经济发展、产业优化和主体功能区完善的要求，将村集体留用地土地“聚零为整”，统筹划定集中连片土地作为征地留用地的集中安置园区。被征收农村集体经济组织可采取等值置换的方式将留用地权益置换为产业、物业。
“留用地集中安置、开发建设，由政府统筹招商引资，肯定更容易引进优质高效的项目，形成规模效应。”吕游介绍，这样不仅可以解决农村集体经济组织留用地兑现难及现有留用地土地利用率低、收益少的问题，同时可保障农村集体经济组织通过厂房租赁、物业分红获得长远发展利益，实现产业项目落地与村集体经济发展共同提升的目标。
目前，仲恺高新区已在陈江街道社溪村等留用地集中安置地区启动群益产业园。项目总规划用地面积约41万平方米，总建筑面积约152.37万平方米，总投资估算约68亿元，分为6个区，计划今年12月底完成约112万平方米的厂房主体结构封顶，2022年6月底全部完工并交付使用。目前，群益产业园已吸引炬晶电子、庆瑞祥精密部件、深圳纬迪实业等6家企业落户。
以货币方式予以补偿
“此外，《意见》新增的折算货币补偿方式，有力推进了留用地历史遗留问题有效解决。”吕游介绍，《意见》明确，在《意见》实施前，因村集体自身原因逾期无法取得留用地产权证或未落实留用地选址的，以折算货币补偿为原则进行评估并予以补偿，对留用地货币补偿价格的评估标准统一设定为国有出让地，土地状态为“五通一平”，使用年限按国有土地使用权法定出让最高年限确定。
同时，《意见》提出，留用地兑现国有建设用地、集体建设用地、折算货币补偿的比例分别为10%、12%、15%，试图通过相对较高的兑现比例、更高的补偿价格，引导村集体采用货币方式获得补偿。
陈江街道红三村民小组、洞子、田一及田二村民小组的留用地，由于一直未能找到好项目，多年来都闲置着，村民意见颇大。《意见》实施后，这4个村村民选择以货币补偿方式，兑现部分留用地使用权益，获利约1.8亿元。“这块地，我们挂牌出让给了亿纬锂能。工业用地的价格低得多，我们是‘亏了大本’！”吕游打趣说，“但从长远看，产业发展起来了，税收、就业都有了，大家都是赚的。”
据统计，启动改革至今，仲恺高新区共解决10余宗未落实留用地的“悬案”，超9万平方米的留用地以货币形式补偿，补偿金额达3.95亿元。
征地安置集中上楼
随着仲恺高新区产业的快速发展，拆迁安置户也日益增多，拆迁安置难以兑现、现有安置小区土地利用率低、采光差、外立面风格不一等问题备受群众“吐槽”，导致村民对征拆意愿不强，影响了项目落地建设进度。
《意见》的实施，为解决这一难题提供了新思路：2019年起，仲恺高新区不再单独安排个人住宅建设用地，而是在保障“一户一宅”权益的前提下，建设安置房，实施征地安置集中上楼改革。
按照规划，仲恺高新区将在陈江街道幸福村、潼侨镇学溪村等8个地块选址建设安置房，规划建筑面积约83万平方米，安置户数约6230户。目前，中韩（惠州）产业园起步区安置小区已启动建设，总建筑面积约11万平方米，计划2022年8月交付使用。同时，今年计划启动3宗镇（街）安置房建设，解决安置任务约40万平方米，安置户数约3156户。
“安置房选址一般按照就近原则，充分尊重村民意愿、照顾村民的故土情结。”吕游说，安置小区配套建设完善的商业、道路和生活设施，建成后不仅能大幅提升拆迁安置群众的生活品质，同时也解决了自建安置房土地利用率不高、浪费土地资源问题，可为仲恺高新区持续发展提供更多土地资源。
成效
经济发展和生活品质双提升
万事开头难，征地拆迁涉及村民切身利益，改革起初更是难上加难。
2020年4月，中韩（惠州）产业园朱山整村搬迁专班正式组建，潼湖镇朱山村民小组作为第一个吃螃蟹的村，率先启动整村搬迁。
专班工作人员很快发现，村民对整村搬迁大多抱着消极态度，一方面留恋祖祖辈辈生活居住的家园，另一方面，对安置小区建设、留用地存在较大疑虑。
为此，潼湖镇选调并重点培训了一支业务精通、作风优良、具有丰富群众工作经验的精干征地工作队伍，“5+2、白+黑”入户走访，耐心细致做好思想疏导、排忧解难工作，大力宣传拆迁政策与城市建设改造的意义，打消村民顾虑。同时，为每位拆迁户提供保姆式搬家、子女教育等服务，切实做好后勤保障工作。
经过潼湖全镇上下努力，2020年底，朱山村民小组完成整村搬迁。
“更重要的一个原因是，群益产业园、起步区安置小区一期的快速动工建设，让村民心里有了底，中韩（惠州）产业园起步区如火如荼的建设，也坚定了大家对经济发展、生活品质提升的信心。”潼湖镇副镇长刘瑞清说。
仲恺高新区国土资源分局工作人员给记者算了一笔账，印证了刘瑞清的说法：因中韩（惠州）产业园发展需要，潼湖镇三和村被征收了约6000亩集体土地。若该村将返还的留用地（约600亩）全部置换为群益智能制造产业园中的厂房、物业，出租后每月大约可固定获益200万元以上，大幅提升村级集体经营性收入。“如果村民自己招商，可能每月一半都不到。”该名工作人员说。
而今，潼湖的征地拆迁进展顺利许多，不久前，该镇仅用了3个月就完成榄村村民小组的整村搬迁。
土地节约集约利用的成效也初步显现：据统计，截至目前，中韩（惠州）产业园起步区已引进项目75宗，计划总投资约601.74亿元，其中72宗产业项目预计达产产值约1074.75亿元，预计今年底前竣工、投产（试产）项目10宗以上。
“留用地及安置小区的建设往往需要两到三年，周期比较长，村民需要在外长时间租房。并且，安置房交付后是毛坯房，需要大量资金进行装修。因此，建议加快留用地和安置小区的开发建设，明确留用地建设规划时间和租金返拨时间，能更好地保障村民利益。”刘瑞清建议说。
改革要点
1、留用地开发建设
明确就地安排的农村集体经济组织留用地由政府统筹开发，被征地农村集体经济组织所有的留用地使用权转让，可以根据农村集体经济组织要求用货币支付或用于置换物业，对于置换物业的，拟置换物业评估价不得高于农村集体经济组织留用地的评估权益价值；
对不在就地安排的工业仓储留用地，被征地农村集体经济组织可委托区国土资源主管部门按照国有土地使用权公开交易的程序和办法，在公共资源交易中心转让留用地使用权。
2、宅基地补偿
实施对被征收土地的农村集体经济组织成员符合“一户一宅”的住宅房屋，宅基地权益一律按120平方米予以认定，并按容积率4.0进行货币补偿或回迁安置；
未建成的，宅基地权益一律按120平方米予以认定，并给予货币补偿或回迁安置，不再给予宅基地实地安排；对安置小区属划拨用地转为出让地的，由区管委会补交地价，并免费为村民办理不动产权证。
◆他山之石
广州四招 加强留用地管理
2018年8月，广州出台了《关于进一步加强征收农村集体土地留用地管理的意见》，提出：
1.拓宽留用地兑现方式。一是提高留用地折算货币补偿标准，鼓励农民采取货币方式兑现留用地；二是多种途径筹集可置换物业，积极引导留用地置换物业；三是设立实物留用地基准容积率，确保留用地价值权益公平，推动留用地尽快落地。
2.推进留用地集中安置建设。由各区根据产业发展需要，安排留用地集中安置区，统筹规划、收储、开发，引导留用地在集中安置区内落地，解决留用地落地难和零散低效利用问题，提高留用地集中发展效益。
3.加快推动征地用地报批。征地同步落实留用地，报批时同步审查留用地安置方案。按规定需采取折算货币补偿的，可与区政府协商，在留用地集中安置区选址或置换物业，如仍无法达成一致意见的，预存留用地折算货币补偿款后先行推进征地项目用地报批，区政府负责留用地兑现后续工作。
4.促进留用地高效开发利用。一是规范留用地开发用途，允许政府统一收储后按规划实施；二是鼓励多种方式和不同主体参与留用地开发利用；三是规范留用地相关税费，无偿返拨国有留用地使用权，视同出让，不需缴交土地出让金；四是规范留用地兑现、使用权流转和开发利用监管。
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