独家首发：2020年深圳楼市年度报告

2020年的深圳楼市在7月15日被新政“一分为二”，新政前后有着截然不同的一二手楼市表现。新政前二手楼市成交旺盛，再现历史上的每月万套交易量；新政后一手楼市更引人注目，网红新盘频出，打新成为高频热词，而二手楼市成交量则腰斩。

经历这跌宕起伏的一年，深圳楼市还是有不俗的表现。乐有家研究中心数据统计显示，2020年深圳住宅成交超14万套，写下交易量新纪录。其中一手住宅成交45384套，二手住宅成交95273套，两者同比2019年均上涨20%左右。二手住宅成交均价破6.6万元/㎡，同比上涨10%；一手住宅受限价政策影响，倒挂严重，大多比同区域二手楼盘低价，这也是2020年新房市场火热的核心因素之一。

租房市场受疫情和长租公寓暴雷的影响较大，需求减少，供应量增大，导致个人放租房源成交量下跌。但租金价格随着楼市大势有所上涨，全年均租价格在74元/㎡/月，同比涨幅4.2%。

供应与销售

1、2016-2020年深圳一手住宅供销情况 

（供销两旺，库存走低）

2020年深圳新房市场呈现了供销两旺的局面，全年预售面积及销售面积再创新高。乐有家研究中心数据显示，2020年深圳新增一手住宅预售522.16万㎡，同比上涨11.1%；一手住宅销售面积达到448.86万㎡，同比上涨20.5%。供销两旺下，库存面积走低，年末全市一手住宅库存312.76万㎡，同比2019年年末有所微涨。

2、2020年深圳一手住宅月度预售情况 

（8、11、12月出现供应高峰）

疫情后深圳市政府放宽了商品房获批预售的条件，助力了供应的上涨：2020年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。

深圳新房市场的供应高峰出现在“715”新政后，一手楼市迎来全年的旺季。8月份全市新增一手住宅供应9600套，超91万㎡，达到了全年最高峰值。开发商在年末也来了一把小冲刺，11和12月也分别有着将近90万㎡的新增供应入市。

3、2020年深圳一手月度去化走势 

（月度去化逐渐走低）

纵观2020年，深圳一手住宅月度去化周期在10月份出现了明显的减少，从7字头缩短至6字头。年末开发商的冲刺让月度去化有所回升，为2021年的新房市场成交助攻。6-7个月的去化周期在全国楼市中已处于较低水平，预示着深圳新房市场的供不应求。

一手住宅

1、2016 - 2020年深圳一手住宅成交走势 

（2020年一手住宅成交再创新高）

乐有家研究中心数据显示，从2017年开始深圳一手住宅成交（网签量）就出现了逐年攀升的趋势。受价格倒挂、供应走高、调控政策等因素影响，深圳购房者对新房的关注度愈发增强。2020年深圳一手住宅成交45384套（含深汕合作区），同比上涨19.8%，成交面积449万㎡，同比上涨20.7%，均为近5年内的最高点。

2、2020年深圳一手住宅月度成交走势 

（715新政后一手成交时隔多年首度超越二手）

以7月为时间分割点，可以明显看到8月开始深圳一手住宅成交出现了大幅度上涨，维持在4000套以上。乐有家研究中心数据显示，2020年11月深圳一手住宅更是达到了6296套的极高网签量，远胜当月二手住宅的5812套，是时隔多年首次出现一手超越二手。

3、2020年深圳各区一手住宅成交地图 

（后起之秀光明成交量超越宝安与龙华）

2020年的深圳各区一手住宅成交集中在龙岗、光明与龙华三个区域。龙岗全年成交13976套一手住宅，同比上涨26.7%，也是全市唯一一个破万套的行政区。光明作为后起之秀有非常不俗的表现，成交量超越宝安与龙华，以7599套的成绩排至第二位，环比上涨151.8%。龙华排名第三，成交7290套，环比上涨183%。

二手住宅

1、2016-2020年深圳二手住宅成交走势 

（2020年深圳二手成交超9.5万套）

过去5年深圳二手住宅成交走出一个“U”型，2020年成交套数回到2016年水平，再度超越9.5万套。乐有家研究中心数据显示，2020年全市二手住宅成交95273套，同比上涨23.5%，成交均价66045元/㎡，同比上涨10%，成交面积819万㎡，同比上涨28.6%。

2、2016-2020年深圳二手住宅套均面积及总价走势 

（套均成交总价大幅度上涨）

2020年深圳二手住宅套均成交面积为86㎡，相比2019年增加了3㎡；套均成交总价为568万元，相比2019年增加了72万元。这两个数据的 上涨可以说明，深圳人的购买能力有了进一步的提升。

3、2016-2020年深圳一二手住宅成交占比走势 

（一二手“三七分天下”的局面岿然不动）

虽然新房市场成交势头正猛，但全年成交上依旧不敌二手。和往年一样，2020年深圳一二手住宅成交占比依旧是“三七分天下”。一手住宅成交占比32%，较2019年减少了1个百分比，二手住宅则为68%。相较2016与2017年，一手住宅市场占比略有提升。

4、2020年深圳二手住宅月度成交走势 

（6-8月每月成交均破万套，随后断崖式下跌）

疫情宅家期解封后，深圳楼市需求爆发，导致二三季度二手住宅成交突飞猛进，6-8月更是每月成交均破万套，新政出台当月成交量（过户量）达到全年最高峰。

随着新政的出台，二手住宅成交出现断崖式暴跌，9月成交量还有8820套，到了10月跌至5049套。直到12月才稍显回暖至6863套，可见新政威力之猛。而门店的二手签单量在新政后受影响更加明显，7月下半旬到8月暴跌幅度达到60%。

5、2020年深圳各区二手住宅成交地图 

（除盐田外，其余各区成交量同比均上涨）

各区域成交上，因龙华、坪山与光明还未单独分割出来统计二手成交，故龙岗与宝安依旧分占冠亚军位置。龙岗二手住宅成交26508套，同比上涨48.8%，成交均价4.6万元/㎡，同比上涨7.2%；宝安成交21924套，同比上涨19%，成交均价6.5万元/㎡，同比上涨12.1%。

“715新政”前后深圳楼市变化

（成交量暴跌，业主心态始终坚挺）

作为今年深圳楼市的分水岭，“715”新政前后市场房源、客源及带看情况也发生了许多变化。深圳乐有家门店数据显示，新政后新增房客源量、二手带看量出现了持续性下滑，而门店成交量（签约量）更是在新政后出现暴跌，大量客户进入观望期，停下置业的脚步。情况一直持续到2020年10月下旬才稍有回暖。

与市场交易量反响不同的是，深圳业主心态却始终坚挺。深圳二手住宅挂牌价在新政后仍然维持着上涨趋势，但涨幅比新政前有所缩小。

大湾区龙头城市的业主们，对深圳经济和楼市长期看好信心十足，但对于市场成交情况也应多加考虑，合理报价，才能共同促进楼市的健康发展。

租房市场

1、2016-2020年深圳租房市场成交走势 

（供应增加需求减少，租赁成交走低）

2020年受疫情影响，不少外来人口年后没有回到深圳，导致租房需求减少。而年中开始各大长租公寓频频暴雷，大量房源被业主收回后重新放租，市场供应量也大幅度增加。双重影响下，2020年个人房源的租赁市场成交量明显走低，同比跌幅达到15.1%。

从深圳乐有家各门店的成交数据来看，深圳租房市场价格也随着大势逐年走高，2020年均租已经上涨到74元/㎡，同比涨幅4.2%。2019年的涨幅是近5年里最大的，上涨比例达到12.7%。

2、2020年深圳租房市场月度成交走势 

（毕业季出现租房高峰，四季度持续走低）

从各月租赁成交量来看，全年的租房高峰出现在7-8月的毕业季，租赁量价齐齐上扬。而到了年末，租房市场进入传统淡季，租赁成交量持续走低，租金也出现下滑。

3、2020年深圳楼盘热租榜 

（光明携6号线进入租客视野）

乐有家研究中心统计了2020年深圳热门租赁小区，其中排名第一二的均是光明的楼盘。6号线的开通将光明带入租客视野，便利交通加上低廉的租金让不少租客纷纷搬离市中心来到光明。龙华、宝安与龙岗也有众多楼盘上榜热门租赁小区，关外租房市场颇受青睐。

免责声明：以上信息和数据统计于2021年01月05日。因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息、数据仅供参考，不作为交易依据使用。