中山坦洲镇，珠海人刚需购房的价格洼地

坦洲镇位于中山市内的最南端，是中山面积第二大的乡镇。因为靠近珠海，坦洲的房价走势更多的是受到珠海房价的影响，越来越多的珠海刚需客在坦洲买房，在珠海上班，下班回坦洲生活，因此坦洲镇常被称为珠海的后花园。

坦洲镇区位图

楼市概况：两年涨幅33%，均价维持在1.3万元/㎡

2016年坦洲的价格还是不足万元一平，2017年价格破万，到2018年价格涨至13028元/㎡，比全市的均价还略高，价格能有这么高多是收到珠海房价影响。

2018年坦洲镇的价格维持在1.3万元/㎡左右，整体涨跌幅度不大。并且坦洲镇的二手住宅价格走势与珠海市的走势基本一致，房价差距在6000-7000元/㎡，这意味着在坦洲买一套房，比在珠海便宜了近三分之一，正是这样的房价差距让许多珠海的刚需购房客向坦洲迁移。

珠海刚需客迁徙路径

成交单价9成为1-1.5万元/㎡，珠海购房客近4成

2018年成交的数据来分析，本地购房客仅占44%，不足一半，这其中包括一些虽然已经定居中山，但是依旧在珠海工作的人。珠海购房客占比40%，相差仅4%，其余是来自深圳等其他广东省内的购房客，可见坦洲的区位优势让它受到许多外地购房客的青睐。

坦洲镇二手住宅成交单价跨度较小，集中在1-1.5万元/㎡，占比近9成，其次是0.5-1万元/㎡，占比11%。成交总价最高的100-150万元的房子，占比61%，其次是50-100万元的，占比24%。坦洲镇的成交面积集中在69-144㎡的刚需户型，占比近9成。超过144㎡的大户型较少，仅占3%。由此可见，珠海的房价和户型都比较集中，多是刚需户型。

配套：教育资源优质，对接珠海交通便捷

作为镇区，坦洲的教育资源可谓优质。目前有6所中学和15所公办小学，其中不乏很多名校。坦洲中学位于坦洲镇中心教育区，是广东省一级中学。除了小学初中，坦洲还有优质的幼儿园，如有公办的坦洲镇中心幼儿园集体办的合胜、安卓、七村、十四村、同胜幼儿园等等。

坦洲医院作为坦洲镇唯一的综合医院，属于一级甲等医院，此外每个社区还各有一个社区医院。虽然比不上市区条件优质，但是基本的医疗已经可以满足。

购物方面坦洲镇有皇爵假日广场、合胜百货、华润万家等购物中心，基本可以满足购物需求。

在交通方面，坦洲镇虽然行政区上划分为中山，但从坦洲到中山市区，驾车需要一个小多时，而去珠海市区只要半个小时，甚至比珠海的斗门到市区更快。目前坦洲对接珠海有3条高速，4条干线公路和8条城市道路。今年港珠澳大桥的开通，进一步提升了坦洲战略地位和区位优势。

娱乐方面，作为镇区，主要是自然风景怡人，有坦洲公园、金水湾水乡度假怡乐园等自然风景区。

未来规划：交通特便利，对接珠海更便捷

根据《中山市城市总体规划(2010-2020)年》文件内容，可以看出坦洲镇未来的交通规划非常完善。具体规划如下：

(1)铁路系统规划

构建“十”字城际轨道，提升坦洲站为远景中山南部组团的主铁路枢纽。未来将依托广中珠澳城际轨道和珠斗城际轨道形成的“十”字城际轨道，并设置坦洲站为远景中山南部组团的主铁路枢纽。

(2)公路系统规划

构建“一环五射”高速公路网及“三纵一横”干线公路网。

(3)城镇主干路规划

城镇主干道形成“四横三纵”的结构。四横：环洲北路、德溪路、南坦路、环洲南路。三纵：坦神路、谭隆路、环州东路。

(4)次干路规划

镇区次干路形成“三横两纵”的结构。三横：坦北路、神利路、宝珠路，两纵：大兴路、欣錩大道。

(5)支路网规划

支路网采取“分片”规划策略，即中心区（包括老中心区、新中心区）、南部居住区、东北工业区。

图片来源于中山规划局

在与珠海的交通连接上，未来会有更亮眼的表现。目前在建的香海大桥横跨中山珠海，建成通车后，珠海市民从香洲途经中山坦洲前往斗门，时间由原来的40至60分钟缩短为20分钟左右，这对于过着“工作在珠海，生活在坦洲”的双城生活的人们无疑是很大的便捷。

香海大桥示意图

在基础设施方面，坦洲镇规划主要新添一所小学和一所医院。

图片来源于中山规划局

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本文内容由乐有家研究中心联合中山乐有家副总经理陈坚斌合作完成。

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