惠州第三季新建商品房销售放缓 库存重回400万㎡大关

今年三季度，惠州市区(不含大亚湾，下同)新建商品住宅成交套数分别是5677、5301和5244套，总体维持在月均5000套以上的高位，销量同比增速分别是59.4%、8.2%和8 .2%，增速放缓；环比降幅分别是21 .3%、6 .6%和1.1%，降幅有所收窄。

　　国家统计局惠州调查队日前发布的调查数据显示，进入三季度，惠州市区新建商品房销售成交相比上季度出现回落，但降幅收窄。

　　“商品房销售仍维持在月均5000套以上，这表明惠州楼市刚需和改善型购房者基数较大。”国家统计局惠州调查队相关负责人表示，受商业贷款利率上浮不断提高的压力影响，购房成本上升，刚需购房者观望心理增强，虽然国庆期间开发商全面发力推售，但受供求结构影响，预计四季度惠州市区成交量恐难回高峰，今年已无“金九银十”。

　　此外，9月份惠州市区新建商品房成交均价环比微涨，但上涨趋势已转向，预计四季度商品房价格持平，如开发商资金链吃紧，不排除其降低备案价出售回笼资金，成交均价将出现回落。

　　市区商品房库存重回400万㎡大关

　　2018年以来，惠州市区楼市从一季度供不应求、二季度供需平衡，转入三季度供大于求的局面。

　　调查数据显示，受供求关系逆转影响，截至9月底，市区新建商品房库存35094套升至近一年次高点，库存面积407.69万平方米，重回400万平方米大关。如果按照今年上半年惠州市区新建商品房月均消化65 .7万平方米来计算的话，市区新建商品房库存量需要6.2个月能消化完毕。

　　惠州房地产行业的相关人士认为，开发商年底回款压力攀升，预计仍将发力推售，但供需失衡局面将保持，库存预计仍将上升。

　　9月部分楼盘备案价格开始松动

　　调查数据显示，前三季度，惠州市区新建商品房价格指数波动上涨，但涨幅温和，分段来看：除3月受史上最严调控政策影响新建商品住宅价格环比下跌0 .1%，1-8月环比指数均保持微涨；其中，8月价格指数达到年内最高值100 .7，新建住宅市场基本保持升势；9月，价格指数环比回落至100 .4，下跌0 .3个百分点，同比上涨3.5%，同比涨幅比上月扩大0 .3个百分点，但比上年同期同比涨幅回落4.6个百分点。

　　此外，二手住宅价格环比上涨0 .8%，比上月回落0 .3个百分点，同比则上涨5.6%，比上月扩大0 .8个百分点，但比上年同期同比涨幅回落3.5个百分点。

　　调查还显示，9月成交价格环比微涨，但因开发商进入年底回款期，存在促销心理，甚至部分楼盘备案价已开始向下松动，所以环比指数上涨乏力，涨幅收窄。惠州调查队分析预计四季度房价环比指数仍可能进一步回落。

　　原因

　　A 贷款利率高 刚需观望加重

　　“目前商业贷款利率上浮高造成购房成本上涨较多，以商业贷款100万、按揭30年为例：如按目前商贷利率平均上浮40%计算，每月需还款6559元，比基准利率多还1252元，月供上涨23.6%，总利息将多出45万。”惠州调查队相关负责人介绍，对于资金紧张的刚需购房者来说会造成较大资金压力，从调查队走访购房者情况来看，这也是刚需观望情绪加重的主要原因。

　　该负责人认为，进入四季度，开发商为加快回款，供应预计持续放量，对于以刚需和改善型购房者为主的市区房市，无疑将加速供需失衡，虽然存在限价政策，但目前惠州限价政策存在上下10%浮动空间，供需失衡将进一步撬动房价下行空间，预计四季度房价存在下行压力。

　　B 在售房源充足造成降温

　　除此以外，上半年惠州楼市过热、部分开发商违规销售给市场带来不利影响、惠州在粤港澳大湾区规划政策出台前的城市定位不确定性、惠州楼市在售房源较充足等原因，都会导致购房者放缓置业步伐，加重观望情绪，造成楼市降温，给房价下行打开空间。

　　C 市场日趋回归理性

　　“综合来看，尽管三季度惠州市场成交出现回落，但房地产市场是长周期波动市场，目前市区仍然保持50万平米/月的高成交量，而惠州在大湾区中紧邻穗莞深的独特区位优势，长期来看仍具有较充足的发展劲头，目前这种市场局面房价也许会有短期下行，但并非意味着市场‘寒冬’，而是市场日趋回归理性，刚性限价政策和利率上浮这样的软性限贷政策应该不会长期共存，如利率上浮开始松动，刚需购房者将有更好的置业时机。”该负责人说。

　　（来源：南方都市报 蔡雯）