深圳楼市新增预售与成交量总体平稳 新房价格降5%左右

春节已过，踏入3月，大家对房地产市场的关注度再次集中提高，这也算是惯常行为。而谈到房地产有必要了解一下供应和成交数据———2018年2月份深圳全市共成交住宅794套/7.8万㎡，环比1月份的2778套/28.1万㎡骤减超过七成，同比略有减少1个百分点；新增获批预售供应方面：今年2月份有1个住宅项目(另有办公、研发用房各1个)领证，上年2月份为零。上述数据表现与两个年度的春节分别处于1月底、2月中旬有直接关联。2017年全年新建住宅新增获批预售量与成交量分别约为29261套/292万㎡和25825套/259万㎡，也是10年来的最低值，同比分别减少近三成和四成，均价54445元/㎡，同比微跌约2个百分点。

2018年1月份除社会融资规模不及预期外，M 2货币供应增速与新增信贷均超预期，新增信贷更达到2.9万亿元，超过此前机构预测的2.5万亿- 2.8万亿元，亦分别大幅超过去年同期和全年同期的2.03万亿元和2.51万亿元，占到去年全年新增人民币贷款总额13.53万亿元的21.4%。而实际上贷款需求仍然“喊渴”。

一方面，是主要因素也是直接因素来自于去年尤其是下半年的包括对表外业务、通道业务的规范，信托、理财等表外融资回归表内贷款；另一方面，对于银行来说有“早放款、早收益”的现实考量，而且从去年下半年开始以房贷为突出代表的此前常见的9折优惠利率逐渐由基准利率普遍上浮10%以上，已经为银行带来了更好的收益表现，目前来看仍有继续小幅上浮之可能。此外，对于银行放款额度来看，一般对4个季度的安排大概参考3：3：2：2的进度，不过年底的额度颇为紧张，基本都会延至下年1月份集中发放，所以这也是一个因素。就深圳来说，有数据显示，目前基本上每月房贷额度控制在大概80亿元左右，而2015年最高月房贷投放额度高达200亿元。

2017年12月22日，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，将银信类业务的定义扩大到表内外资金和收益权，不允许通过信托通道规避监管指标。2018年1月5日，银监会发布了《商业银行委托贷款管理办法》，要求信贷资金和资管资金不得参与“委托贷款”业务，对资金来源和资金用途做了严格限制，对市场影响颇大。一是券商、基金子公司资管计划等非标通道难以为继，二是房地产、地方融资平台等以往委托贷款的重点投向领域，此次会受到严格限制。

国内融资渠道和成本对房企的压力和影响直接而重大，基于上述考虑，不少房企去年已经加大了海外融资的力度。不过，随着美联储加息通道的开启，融资成本也在上升，就作为资金来源重要渠道的银行系统来说，其自身获取资金的成本也呈上升趋势。央行2017年第四季度例会强调，将实施好稳健中性的货币政策，切实管住货币供给总闸门的主基调。2018年仍会继续强化金融去杠杆，将矛头指向国内的金融泡沫和资产泡沫，抑制房地产部门的资产创造。

总体来看，2018年房地产市场上半年或呈现较为平淡的局面，下半年则很可能会有所好转。预计深圳楼市新增预售与成交量总体平稳，一手住宅价格降幅大概5个百分点左右，二手楼市不排除理性可接受范围内小幅上涨的可能。