珠海“双限令”下市场洗牌序幕拉开 房企调战略拼内功

  2016年10月6日珠海重启限购、限贷政策，此后一系列相关限制政策接连出台。市场上立马呈断崖式下跌，很多楼盘成交个位数，甚至还有一些零成交。

  但也不是所有楼盘都那么煎熬。这不，上周横琴某楼盘开盘，当天就卖出了5.9个亿，去化率85%。市区、西区也有品牌楼盘当天去化率达到85%以上。尽管，限购以后市场上就没有去年频现的日光盘了，但这也是市场回归理性的表现。按照正常的逻辑，一个楼盘开盘去化率超过85%，怎么都算优秀了。

  只看局部的话，你会以为自己看的是一个假的珠海楼市。不是限购吗？怎么有人一天就能卖这么多？市场是回暖了吗？但有人单月剃光头又是什么原因？

  每次市场转变，便是一轮洗牌的开始。犹记得2011-12年，双限下珠海大多数月份网签都是几百套，但是，市场上仍有一些楼盘去化率极高。有的甚至吸引了大量购房者连夜排队。事实证明，只要不是基本面出问题，市场便不会万马齐喑。总有人在变小的蛋糕里切走一大块。

  而越是进入这种拉锯状态，就越要拼开发商的内功和底蕴。市场好的时候，营销人员都感叹“没自己啥事”。像2016年那种**的局面，大多数楼盘都是坐在售楼部就可以等到源源不断的客流。但当购买力腰斩，市场供过于求，内功就显得尤为重要，价格、品牌、品质、策划能力，都会决定你抢到多少份额。

  而在2017年，这种供大于求的局面非常明显。据代理公司统计，2017年市场总供应量将近450万㎡，这其中，好一些大开发商的供应量比起2016年只增不减。事实上，春节后非常多的公司就在微信等各种渠道发布招聘广告，市场上营销人员极为缺乏。所以，大品牌抢占市场份额的决心，同样只会比去年更为强烈。市场的两极分化将更为严重。

  但2017年的气氛，又跟2012年有很大的不同。今年是港珠澳大桥建成的年份，且各项基础设施建设，比如香海大桥、洪鹤大桥等，也在如火如荼建设中。2017年的珠海已不是2012年的珠海。正因如此，2016年底西区的土地拍卖，依旧拍出区域高价。

  某些营销人员也透露，当前市场上很多客户其实有买房的意愿，只是限购较为严厉，将他们挡在门外。这跟2012年确实的观望和冷清有着本质的不同。

  因此，2017年的市场不太可能比2016年**，但市场不会缺少爆点。2月份都有日销售5.9亿的项目，到了五一、十一旺季就更不用说。大概，这种阶段也是有意愿入市的购房者的福音，价格合适、选择面多，售楼员追着打电话问你买不买。2016年，你不可能享受到这种待遇。