土地抵押相关问题

土地抵押商品房预售有影响吗？

对于商品住房，在取得预售证后可以进行预售。如果该商品住房的土地此时已经处于抵押状态（包括在建工程抵押和土地抵押），那么在办理预售证的时候，一般会要求债权人出具同意销售的同意函，极端的会要求出具放弃已预售部分的住房的抵押权。不管是出具同意销售的同意函还是放弃已预售部分住房的抵押权，在出现纠纷时，法院判决大多都支持已预售房产及对应的土地无抵押权，在第一种情况中可能会判决整个抵押权无效。所以，资金监管对于此类项目较为重要。

土地抵押会抵押房产证？

土地抵押房产证吗？答案是不会。一是开发商取得土地使用权后空地抵押，不需也没有房产证可抵押。二是开发商取得土地使用权后建好楼盘后再行抵押，此时新增的建筑物则会和土地一并抵押，也不需抵押房产证。

土地抵押影响房产证吗？土地抵押能办房产证吗？土地抵押能过户吗？土地抵押影响备案吗？

房地产商把土地抵押了会影响办房产证的，没有房产证会影响过户。但网签合同弄备案发生在房产证办理前，不受土地抵押影响。下面重点讲述土地抵押对房产证办理的影响情况。

1、房屋设定抵押后并且经抵押登记后又出卖的，涉及到银行的抵押权与购房消费者的权益。银行的抵押权是一种担保物权，有物权的效力，因此，作为抵押权人的银行有权行使物上追及权，在开发公司无法偿还银行到期贷款时，银行可以行使抵押权，请求法院依法执行抵押物优先受偿。虽然在此种情况下，购房人与开发公司签订的购房合同是有效的，但是在开发公司无力偿还到期银行贷款时，鉴于银行对抵押权这一优先受偿权的行使；

2、根据《担保法》及《最高人民法院关于使用担保法若干问题的解释》之规定，购房人的优先权权利不能对抗抵押权人的优先受偿权。届时，作为购房人将无法继续行使所有权，只能就银行实现优先受偿权后的剩余房款主张权利。也就是说，如果开发商资金运行良好，能够如期偿还银行借款，则对购房人购房及后续房产证的办理不会产生影响。

土地抵押贷款款项用途有限制吗？

有限制，在申请贷款的时候，就需要说明自己的贷款用途，银行会在后期进行监控，防止钱款被挪用。例如贷款用于企业经营，那银行就只会把钱款打入企业对公账户，不会打入个人账户，后期银行也可能会要求企业提供相关发票或安排信贷人员摸底排查，一旦发现异常，银行有权立即收回全部剩余本息、或通过诉讼将抵押物进行处置。

出让土地抵押贷款其他注意事项

国有出让用地可以抵押。国有出让用地设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金余额的70%，也即不得超过评估地价总值的45%，出让土地抵押贷款限制条件如下：

1、申请抵押贷款对象必须为具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

2、办理抵押贷款必须有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录，有合法有效的产权合同；

3、能够提供贷款行认可的有效担保，贷款银行规定的其他条件。