卖房“跳过”中介，个人卖房有风险

买二手房一般会通过房产经纪公司，和中介打交道。而一些卖房者选择“跳过”中介与购房者直接进行交易。你知道吗，自己过户卖房的流程复杂，跳过中介自己卖房风险及自己卖房注意事项特别多。

“跳过”中介卖房的风险：

1、交易主体要明确。具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋；不通知房屋产权共有人就私自卖房；职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等，如果另一方最后不同意，可能要面临违约并承担违约风险。

2、交易合同相关风险。如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害。不要签署空白合同，售房者在签署合同等文件时一定要仔细审核文件的内容，如果有空白之处要么要求明确填写要么用笔划掉相应空白。

3、交易手续相关风险。房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。

4、房子尚在租期的风险。卖方需要注意如果尚在租期的房子出售是需要提前告知租客的，这是因为租客享有优先购买权。如果租客不打算行使该权利，卖家需要求租客出具声明书表明放弃优先购买权。如不告知租客，其是有权利要求卖方和买方解除合同的。

5、购房者资格、税费、贷款等交易障碍。

购房主体资格、买卖双方交易所涉及的税费及贷款等问题是造成存量房交易市场中纠纷的主要原因。很多买方因对政策理解不充分，事前错误认知自身购房主体资格，导致在办理产权过户当中发现因属于限购对象而无法实现合同目的。另有很多买方与卖方约定待其符合购房条件后方得进行交易，如此造成时间迁延增加卖方违约或有新债务出现的风险。
   房交易税费的计算也非常复杂，涉及营业税、房产税、个人所得税、契税等，因购入房屋时间、房屋面积、家庭拥有房屋数量、合同价格、评估价格、是否唯一住宅、是否普通住宅等及计算依据存在认定的出入，签订买卖合同前买卖双方及房地产经纪公司预估的税费和实际需要缴纳的税费可能发生巨大的差异。
   同时，因买方个人职业、收入、信用记录等评估差异，造成买方在签订买卖合同后向银行申请贷款的金额无法足额审批通过，或贷款利率变化等，导致买方需更换贷款申请银行时间进一步迁延或买方无自有资金补足差额款项的，产生违约风险。
  6、“以房换房”下的违约。

在现有房地产交易市场中，刚性需求购房者居多，通过自有资金及贷款模式全额支付房价款的交易已越来越少，存在大量买方出售其自有房屋，取得相应房价款后向支付其购买房屋的房价款。此类交易，多存在“以房换房连环扣”的情形，处于交易环节中的中间方（以卖房价款买房者）同时签订了出售房屋与购买房屋的房地产买卖合同，在履行合同过程中，中间方的资金调度时间需十分紧密。然而，实际合同履行非因一方能力可以控制，中间方可能因其购买方逾期支付房价款等原因导致对于其购买房屋的卖方承担违约责任。

如：B出售房屋于C，B同时向A购买房屋，此时一旦C存在逾期违约情形的，B将不能及时获得向A支付的房款，亦需就A、B间买卖合同关系承担违约责任。若连环扣多达4-5家，任何一个环节出现问题都将导致大面积违约情形产生。

7、盲目解约风险。

由于房价上涨或其他因素，卖方可能会面临着已经签订合同，却不打算出售房屋的情况。这里就涉及到解约，但解约是要付出代价的。一般而言，在签订合同过程中买卖双方会约定违约责任，一旦卖方决定解约不仅需要支付违约金，还需要双倍偿还买方的购房定金。因此，如果卖方想要违约，那么较好还是主动和买家协商一下赔偿问题，尽量按照双方都满意的办法进行处理。