二手房强制过户的条件和无法强制过户的几种情况

据媒体报道，“330新政”以来，深圳房价暴涨，在二手房交易剧增的同时，出现大面积卖方反价违约现象。一些买方代理律师向法院提出“继续履行合同，强制过户”的诉讼请求，许多买方当事人也认为，“签了合同，房子就是我的了”，有权要求将房屋过户到自己名下。 

作为守约的一方，权益应当受到保护，违约的一方，应承担相应的责任，但“强制过户”是否会得到法院的支持，涉及到复杂的法律问题，并不是“我守约，我有理，法院就应当支持我”那么简单。那二手房强制过户的条件是什么？什么情况下不能申请强制过户会被驳回？

强制过户必须以权属判决为前提 

“强制过户”是执行程序，即使适用，也是在法院裁定强制执行之后。那么，一个二手房买卖合同纠纷，一上来就要求法院强制过户，就好像一个追讨金钱债务的原告，直接请求强制执行，这是不是内裤外穿，搞错顺序了？法院还没有审合同有效无效，债权是真是假，怎么接受你的强制过户请求呢。

此外，只有法院判决房产的所有权归谁，才存在强制执行的基础，也就是说，案由是房屋所有权纠纷，法院判决生效，所有权确定，胜诉方以此可以直接办理产权登记。而在买卖合同纠纷案件中，房屋的权属并不存在争议，它就是卖方的，双方争议的不是所有权归属，而是合同能否履行，法院能做的只是审查合同效力、是否违约、能否解除、如何赔偿损失。用法律语言说，房屋买卖合同纠纷是债权纠纷，而房屋权属纠纷是物权纠纷，你提起一个债权之诉，却要求改变物权，这个诉讼请求就错了。这种情况下，法院应当向原告释明：强制过户是物权之诉，不是合同纠纷之诉，你不可以同时提出两个不同之诉，必须明确其中一项诉求。

具体而言，阻却强制过户的情况主要有下面几种。

一、一房二卖中，其中一方的强制过户势必会被驳回。

一房二卖或者一房数卖的情况下，数个购买者都主张要求强制过户，而房屋只有一套，不管过户给谁都会造成其他购买人无法通过强制过户取得房屋的情况，那么此种情况下人民法院优先将房屋过户给哪一方取决于下面一个或者几个因素，1先占房屋；2先网签 ；3先签约；4,付款最多。这几个因素不难看出一房二卖情况下合同的履行情况对于房屋归属至关重要，一般说来先交房时最重要的享有优先过户权的因素，除此之外先办妥交易备案登记的一方也享有一定的优先权，这主要是为了保护物权的公示公信力，除此之外谁的合同履行最多可以强制过户的几率就会更大些，当然这里面也有人民法院的一个自由裁量权的问题。

二、购房人除非贷款否则无力支付剩余房款。

房屋买卖过程中如果下家一定要通过银行贷款方式履行房屋买卖合同的，那么一旦出现上家违约拒绝配合办理贷款或者过户的情况下，购房人很难获得贷款审批，即便获得贷款审批通过强制过户的方式也贷款抵押合同也很难履行，因为人民法院一般判决强制过户的前提是购房人支付完毕全款，而银行贷款的情况下，剩余房款需要过户后才会支付，这与人民法院的强制过户判决之间存在一定的矛盾，所以如果无力支付剩余房款的，人民法院一般不会判决继续履行房屋买卖合同。

三、房屋上附着抵押登记，购房人无力涤除的。

房屋买卖过户的前提是上家必须解除附着在房屋上的抵押登记，附带抵押登记的房屋是不能完成过户手续的，如果购房人有能力代替出售人归还欠款涤除抵押，那么可以消除过户障碍，否则人民法院无法判决强制过户。

四、房屋被人民法院依法查封。

房屋被查封的情况下，不仅没有办法过户也没有办法进行网签登记，所以购买被查封的房屋一定要非常小心，应该确保过户前查封被依法解除，如果系争房屋因为未了案件而被人民法院查封的，人民法院是不会判决购房人强制过户的。

五、房屋上有违章搭建被记载到交易中心的。

《上海市房地产登记条例》第二十条规定“有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：（二）属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的”；由此可见一旦房屋上附有违法建筑并且被市政管理部门认定为违章搭建且拒不拆除的，相关部门有权将其通知房地产交易管理部门，房地产交易管理部门会将上述情况登记在房地产登记簿上，自记载之日起该房屋不得进行转让登记和抵押登记，当然也就无法进行强制过户。

六、特殊地段房屋未经政审。

特殊地段的房屋除了要满足正常房屋买卖的流程外还需要额外的政审，政审的过程需要双方自愿配合且需要填写诸多表格，如果一方拒绝配合办理政审的话，要向强制过户则必须强制政审，这存在很大的难度，所以未经政审的房屋买卖一般无法强制过户。