购买二手房新业主什么时候开始供楼

对于通过按揭贷款购买了二手房的客户而言，都很想知道什么时候开始供楼，这样也好提前做好钱款计划，以便能及时供楼。

一笔赎楼是放赎楼款的次月供楼

一笔款赎楼是指担保公司作为担保人，以买家的名义向买家所抵押的银行贷出一笔款，再将这笔款打到业主房产证所按揭的银行来赎出房产证。这种情况下买家供楼的具体日期以银行放款当天计算，缴纳第一笔房贷是从次月开始。

比如业主欠中国银行的钱40万，客户又在工商银行按揭50万，那么赎楼实际上是工商银行直接一次性将客户的50万发放给担保公司，同时买家开始计算供楼，然后担保公司拿着其中的40万去还业主中国银行的欠款，等所有事情办理完毕后再将剩余的10万元打给业主。这就是“一笔款赎楼”。没有短期利息产生，但是要买家提前供楼。如果在担保期间出现问题，银行直接向担保公司追要50万，然后担保公司向买家追要（因为这笔贷款的原申请人是买家）。

二笔赎楼是放买方贷款的次月开始供楼

二笔赎楼是指担保公司作为担保人，以卖家的名义向银行借一笔贷款用于还清之前的贷款赎出房产证，借款期间会有一笔短期借款利息产生。同时买家也要向银行借一笔贷款。这种情况下买家供楼的具体日期以放买方贷款的当天计算，缴纳第一笔房贷是从次月开始。

比如业主欠中国银行的钱40万，客户又在工商银行按揭50万，那么赎楼时实际上是业主先向工商银行申请一笔三个月短期贷款40万发放给担保公司，这40万由担保公司担保贷款的安全性。这40万由工商银行发放出来到担保公司时开始计算利息，然后担保公司拿这这40万去归还业中国银行的欠款。等到客户的贷款50万下来后，分两笔款计算（同时买家开始计算供楼），工商先将40万归还给自己，还要加上从发放出去到归还为止短期的贷款利息（此期间利率一般按银行同期3个月贷款利率执行），同时和担保公司解除担保协议，再将剩余的不到10万打到业主的帐户上。如果在担保期间出现了问题，工商银行直接向担保公司追要自己发放出去的40万，然后再由担保公司向业主追要自己担保的40万。

现金赎楼是放买方贷款的次月开始供楼

现金赎楼是指担保公司使用自有资金通过委托贷款方式帮助卖家完成赎楼，赎出房产证，以进行后续流程。这种情况下买家供楼的具体日期以买家按揭的银行放款当天计算，缴纳第一笔房贷是从次月开始。

比如业主欠中国银行的钱40万，客户又在工商银行按揭50万，业主向担保公司借40万，担保公司从自己公司拿出40万去归还业主中国银行的欠款，等办完所有手续，工商银行将50万发放给担保公司，担保公司扣除40万及其手续费后将剩余的钱打给业主。这就是“现金赎楼”，由于钱是担保公司自己公司的现金，所以在收费时手续费会比较高，如果在期间出现问题，担保公司直接向业主追要其40万。

附：三种赎楼方式对比

两笔是最安全，也是最常用的方法，但是由于是卖家向银行借钱，所以银行需要核查卖家的信用记录，如果信用记录不好的话，银行就不会向卖家借钱，也就用不了。

一笔款很简单，银行也喜欢做，因为可以省很多手续，银行也没有风险，但是对买家风险较大，因为是用买家的贷款去还业主的钱，如果担保后交易无法正常继续（业主的房产不卖或者是查封等）的话，担保公司会向买家追讨钱款，（同时买家的贷款金额小于或等于业主的欠款金额的不适用）。

现金赎楼比较快捷，因为省掉银行放款和审批的时间，前期可以省掉几天到十来天时间，也适用于卖家的信用记录不是很好的情况。